부동산을 여러 사람이 함께 소유하고 있는데 분할 협의가 되지 않으면 공유물분할청구가 문제 된다. 공유물분할은 공유관계를 끝내기 위한 민사 절차이며, 현물분할·경매분할·전면적 가격배상 방식이 사안에 따라 검토된다. 어떤 방식이 선택되는지는 공유물의 성질, 이용 상황, 분할 후 가치 감소, 공유자 사이의 형평을 종합해 판단한다.
공동명의 부동산은 처음에는 가족 간 신뢰나 투자 목적 때문에 만들어지는 경우가 많다. 하지만 시간이 지나면 한 사람은 팔고 싶고, 다른 사람은 계속 보유하고 싶어 한다. 임대수익 분배, 관리비 부담, 사용 방법도 다툼이 된다. 이때 협의가 되지 않으면 공유자는 법원에 공유물분할을 청구할 수 있다.
민법은 공유자가 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있다는 원칙과, 협의가 되지 않을 때 법원에 분할을 청구할 수 있다는 규정을 둔다. 민법 제269조는 협의에 의한 분할이 되지 않을 때 법원에 분할을 청구할 수 있고, 현물분할이 불가능하거나 현물분할로 가치가 현저히 감소할 염려가 있으면 경매를 명할 수 있다는 취지를 정한다.
공유물분할은 상속재산분할과 구별된다
공유물분할과 상속재산분할은 비슷해 보이지만 절차와 기준이 다르다. 상속재산분할은 공동상속인 사이에서 상속재산을 어떻게 나눌지 정하는 가사 절차다. 반면 공유물분할은 이미 공유관계가 성립한 부동산을 민사적으로 나누는 절차다.
예를 들어 부모가 사망해 상속인들이 아직 상속재산을 나누지 않은 상태라면 상속재산분할이 먼저 문제 될 수 있다. 반대로 이미 각자의 지분으로 등기가 되어 있거나, 매매·증여 등으로 공동명의가 된 부동산이라면 공유물분할소송이 검토된다.
이 구분이 중요한 이유는 분할 기준이 달라지기 때문이다. 상속재산분할에서는 특별수익, 기여분, 상속분이 함께 다투어진다. 공유물분할에서는 공유지분, 부동산의 성질, 이용 현황, 분할 가능성, 가치 감소가 중심이 된다.
현물분할이 원칙이지만 항상 가능한 것은 아니다
공유물분할의 기본 방식은 현물분할이다. 현물분할은 부동산 자체를 지분에 맞게 나누는 방식이다. 예를 들어 토지를 면적으로 나누어 각 공유자가 단독 소유로 가져가는 방식이 대표적이다.
하지만 모든 부동산이 현물로 나누기 좋은 것은 아니다. 아파트 한 채, 상가건물 한 개 호실, 작은 대지, 도로 접면이 한쪽에만 있는 토지는 물리적으로 나누기 어렵다. 토지를 나눌 수 있더라도 분할 후 한쪽 토지는 도로에 접하지 못하거나, 면적이 너무 작아 이용 가치가 떨어질 수 있다.
현물분할은 지분 비율만 맞추면 되는 것이 아니다. 분할 후 각 부분의 위치, 모양, 도로 접근성, 건축 가능성, 이용 상태가 함께 고려된다. 그래서 면적상으로는 나눌 수 있어도 경제적 가치가 현저히 떨어진다면 다른 방식이 선택될 수 있다.
경매분할은 현물분할이 부적당할 때 검토된다
경매분할은 공유물을 경매로 매각한 뒤 대금을 지분 비율에 따라 나누는 방식이다. 현물분할이 불가능하거나 현물분할을 하면 부동산 가치가 크게 줄어들 때 검토된다.
예를 들어 공유 부동산이 아파트 한 채라면 이를 물리적으로 나누기 어렵다. 상가건물 일부나 대지 위 건물이 있는 부동산도 현물분할이 현실적으로 곤란할 수 있다. 이 경우 법원은 경매를 통해 매각하고 매각대금을 나누는 방식을 선택할 수 있다.
다만 경매분할은 공유자 모두에게 부담이 될 수 있다. 경매 절차에서는 시세보다 낮게 매각될 가능성이 있고, 부동산을 계속 보유하려는 공유자도 소유권을 잃을 수 있다. 그래서 경매분할은 현물분할이 적절하지 않은 경우에 보충적으로 검토되는 방식으로 이해하는 것이 좋다.
전면적 가격배상은 단독 소유와 대가 지급을 결합한다
전면적 가격배상은 공유자 중 한 명 또는 일부가 부동산을 단독으로 소유하고, 다른 공유자에게 지분 가치에 해당하는 돈을 지급하는 방식이다. 흔히 대상분할이라고도 부른다.
이 방식은 부동산을 경매로 넘기지 않고도 공유관계를 끝낼 수 있다는 장점이 있다. 예를 들어 한 공유자가 그 부동산에서 실제 거주하거나 영업을 하고 있고, 다른 공유자는 지분 가액을 받는 것으로 만족할 수 있다면 전면적 가격배상이 현실적인 해결책이 될 수 있다.
다만 법원이 항상 전면적 가격배상을 선택하는 것은 아니다. 부동산을 단독으로 취득하려는 공유자가 실제로 대가를 지급할 능력이 있는지, 다른 공유자에게 불리하지 않은지, 감정가가 적정한지, 공유자 사이의 형평에 맞는지를 확인한다. 대가 지급 능력이 불확실하면 이 방식은 받아들여지기 어렵다.
분할 방법을 정하려면 감정가와 이용 현황을 준비해야 한다
공유물분할소송에서는 감정가가 중요하다. 현물분할을 하더라도 각 부분의 가치가 같지 않을 수 있고, 전면적 가격배상을 하려면 지급할 금액을 정해야 한다. 경매분할을 주장할 때도 현물분할 시 가치 감소가 있는지 설명해야 한다.
부동산의 현재 이용 상태도 중요하다. 누가 실제로 점유하고 있는지, 임대차계약이 있는지, 임대수익을 누가 받고 있는지, 관리비와 세금을 누가 부담했는지 확인해야 한다. 공유자 중 한 명이 장기간 단독 사용했다면 부당이득이나 사용수익 정산이 함께 다투어질 수 있다.
소송 전에는 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 임대차계약서, 세금 납부자료, 관리비 납부자료, 감정평가 자료, 현장 사진을 정리해야 한다. 공유자 사이에 협의가 있었는지, 매각 제안을 했는지, 대가 지급 의사가 있는지도 기록으로 남겨두는 것이 좋다.
자주 묻는 질문
공유자 중 한 명이 반대해도 공유물분할을 청구할 수 있나요?
가능하다. 협의가 되지 않으면 공유자는 법원에 공유물분할을 청구할 수 있다. 다만 실제 분할 방식은 법원이 부동산의 성질과 이용 상황, 가치 감소 여부를 고려해 정한다.
공유물분할은 무조건 경매로 끝나나요?
아니다. 현물분할이 원칙적으로 먼저 검토된다. 현물분할이 어렵거나 가치가 현저히 줄어드는 경우에 경매분할이 검토된다. 특별한 사정이 있으면 전면적 가격배상도 가능하다.
제가 단독으로 부동산을 갖고 다른 사람에게 돈을 줄 수 있나요?
가능성이 있다. 전면적 가격배상 방식이 검토될 수 있다. 다만 대가를 지급할 능력, 감정가의 적정성, 다른 공유자에게 불리하지 않은지, 전체 사정상 형평에 맞는지가 확인된다.
상속받은 부동산도 공유물분할로 나누나요?
상속재산분할 단계인지, 이미 지분 등기가 끝난 공유관계인지에 따라 다르다. 아직 상속재산분할이 필요한 상태라면 가사 절차가 먼저 문제 될 수 있고, 이미 공유지분으로 정리되었다면 민사 공유물분할이 검토될 수 있다.
공유자가 혼자 사용한 기간의 임대료도 받을 수 있나요?
사안에 따라 사용수익 정산이나 부당이득반환이 함께 검토될 수 있다. 누가 점유했는지, 다른 공유자의 사용을 배제했는지, 임대수익을 누가 받았는지, 세금과 관리비를 누가 부담했는지를 확인해야 한다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB