상가 인테리어 공사에서 공용부분 비용은 계약서의 면적 표시만으로 정해지지 않는다. 공사 목적, 도면, 당시 현장 상태, 공용구간 공사 요청 여부, 별도 견적과 정산자료를 함께 보아야 한다.
상가·복합건물 인테리어에서는 전유부분과 공용부분이 섞여 있는 경우가 많다. 점포 내부만 공사한다고 생각했는데 복도, 천장, 엘리베이터 홀, 공용 배관, 공용 전기, 출입구, 공용 화장실, 방화·소방 설비까지 손을 대야 하는 경우가 있다. 이때 공사가 끝난 뒤 시공사는 "공용부분은 추가공사"라고 하고, 발주자는 "처음부터 포함된 공사"라고 다투게 된다.
공용부분 공사비 판단에서 가장 먼저 볼 것은 계약서의 문구다. 그러나 계약서만으로 부족한 경우가 많다. 상가를 어떤 용도로 바꾸려 했는지, 기존 공간이 어떤 상태였는지, 공사를 시작할 때 전유부분과 공용부분이 실제로 구분되어 있었는지도 함께 보아야 한다.
전유부분과 공용부분을 먼저 구분한다
상가 공사에서 전유부분은 보통 특정 점포 내부를 말한다. 공용부분은 여러 점포나 건물 전체가 함께 쓰는 복도, 계단, 엘리베이터 홀, 공용 배관, 공용 전기, 외부 출입구 등을 말한다.
하지만 현장에서는 이 구분이 선명하지 않다. 기존에 하나의 큰 공간으로 쓰던 곳을 여러 점포로 나누는 공사라면 공용부분과 전유부분이 공사 중에 새로 만들어질 수 있다. 사우나, 병원, 학원, 푸드코트, 대형 매장을 여러 구역으로 나누는 공사에서는 공용구간 공사까지 사실상 전체 공사의 일부가 될 수 있다.
그래서 계약서에 "몇 평"이라고 적혀 있다는 이유만으로 공용부분이 모두 빠진다고 보기는 어렵다. 반대로 공용부분이 언제나 기본공사에 포함된다고 볼 수도 없다.
계약서 면적 표시만으로 끝나지 않는다
계약서에 면적이 적혀 있으면 중요한 자료가 된다. 그러나 면적 표시가 전유부분만을 의미하는지, 실제 공사 대상 전체를 의미하는지 따로 확인해야 한다.
예를 들어 등기부상 전유면적 합계를 기준으로 계약서에 면적을 적었더라도, 실제 공사 당시에는 기존 시설이 철거되어 전유부분과 공용부분을 구분하기 어려운 상태였을 수 있다. 이 경우 공사 목적이 "점포 분할"이나 "용도변경"이었다면 공용구간 조성도 기본공사에 포함된 것으로 볼 수 있다.
반대로 계약서에 "점포 내부 공사", "전유부분 내부 마감", "공용부 제외"라고 명확히 적혀 있다면 공용부분 공사는 별도 비용이 될 가능성이 커진다. 결국 문구 하나보다 전체 계약 경위가 중요하다.
용도변경·점포분할 공사는 공용부분이 함께 움직인다
상가 공사가 단순 내부 마감인지, 용도변경이나 점포분할을 위한 공사인지에 따라 판단이 달라진다. 단순히 한 점포 내부 벽지와 바닥을 바꾸는 공사라면 공용부분은 별도일 가능성이 높다.
반면 하나의 넓은 공간을 여러 점포로 나누거나, 기존 업종을 전혀 다른 업종으로 바꾸는 공사라면 공용부분이 함께 바뀔 수 있다. 이때는 복도, 출입 동선, 소방 설비, 급배수, 전기 배선이 전체 공사와 연결된다.
별도 요청과 별도 견적이 있으면 추가공사 가능성이 커진다
공용부분 공사가 기존 계약 범위에 포함되지 않았더라도, 발주자가 별도로 요청하고 비용 발생을 알고 승인했다면 추가공사대금 청구가 가능할 수 있다.
예를 들어 처음에는 점포 내부만 공사하기로 했는데, 나중에 건물주나 발주자가 공용 복도 천장, 엘리베이터 홀 마감, 공용 배관 변경을 요청했다면 별도 공사로 볼 수 있다. 이때 중요한 것은 요청과 금액이다. 요청만 있고 금액 협의가 없으면 공사 완료 여부와 적정 공사비가 다시 다투어진다.
공용부분은 여러 이해관계자가 얽히기 쉽다. 건물주, 임차인, 관리단, 기존 입점주, 신규 입점주가 각각 다른 입장을 가질 수 있다. 따라서 누가 요청했는지, 누가 비용을 부담하기로 했는지를 자료로 남겨야 한다.
공용부분 공사대금 분쟁에서 준비할 자료
시공사는 공용구간 공사를 시작하기 전에 기존 계약 범위에 포함되는지 확인해야 한다. 발주자가 "일단 해주세요"라고 하더라도 비용 부담자가 불명확하면 나중에 미수금이 생길 수 있다.
발주자는 공용부분 공사가 필요하다는 말을 들었을 때 관리단 승인, 임대차계약상 부담 주체, 건물주와의 약정을 같이 확인해야 한다. 공용부분 공사비를 임차인이 부담해야 하는지, 임대인이 부담해야 하는지, 입점주들이 나눠 부담해야 하는지는 계약과 건물 운영 방식에 따라 달라진다.
공용부분 인테리어 분쟁은 "공용부분이냐 아니냐"에서 끝나지 않는다. 그 공용부분 공사가 처음부터 전체 공사 목적에 포함되어 있었는지, 아니면 중간에 추가된 별도 요청인지가 핵심이다.
자주 묻는 질문
공용부분 공사는 무조건 건물주가 부담하나요?
그렇지 않다. 임대차계약, 공사계약, 관리단 규약, 실제 요청 주체에 따라 달라진다.
계약서에 면적만 적혀 있으면 공용부분은 제외되나요?
면적 표시만으로 단정하기 어렵다. 공사 목적, 도면, 기존 공간 상태, 특약 문구를 함께 보아야 한다.
공용구간 견적서가 따로 있으면 추가공사인가요?
별도 견적서는 추가공사 주장의 중요한 자료가 된다. 다만 발주자가 승인했는지, 실제 시공됐는지도 함께 확인해야 한다.
상가 입점공사에서 관리단 승인이 필요한가요?
공용부분을 건드리거나 건물 전체 설비에 영향을 주는 공사라면 관리단이나 건물 관리자의 승인이 필요할 수 있다.
공용부분 공사대금도 하자와 상계할 수 있나요?
가능성이 있다. 다만 하자가 어느 공사 부분에서 발생했는지, 보수비가 얼마인지, 공사대금과 서로 대응되는지를 따로 산정해야 한다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB