공사중단 도급계약 해제는 공사가 멈췄다는 사실만으로 곧바로 인정되지 않는다. 상대방의 이행지체, 이행거절, 최고 여부, 이미 진행된 공사의 가치가 함께 판단된다. 새 업체를 투입하기 전 계약해제 의사표시와 증거를 정리하지 않으면, 기존 업체가 공사대금이나 손해배상을 거꾸로 청구할 수 있다.
이행지체와 계약해제 요건
공사가 중단된 경우 먼저 확인할 것은 수급인이 약정한 공사를 이행하지 않은 상태인지다. 민법 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 않을 때 상대방이 상당한 기간을 정해 이행을 최고하고, 그 기간 안에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있다고 정한다. 다만 채무자가 미리 이행하지 않겠다는 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요하지 않다.
이 기준은 인테리어 공사에도 그대로 문제 된다. 공사가 멈췄더라도 업체가 일시적인 일정 지연을 설명하고 재개 일정을 제시했다면 곧바로 해제가 인정되기 어렵다. 반대로 업체가 현장을 비우고 연락을 피하거나, 추가대금 없이는 공사하지 않겠다고 밝히면 이행거절 정황이 될 수 있다.
해제는 상대방에게 도달하는 의사표시다. 문자, 카카오톡, 내용증명, 이메일 중 무엇을 쓰든 핵심은 내용이 분명해야 한다. “더 이상 기다리기 어렵다”는 감정 표현보다 “언제까지 어떤 공정을 이행하지 않으면 계약을 해제한다”는 문장이 더 분명하다.
최고가 필요한 경우와 필요 없는 경우
공사중단 사건에서는 최고가 필요한지부터 나눠야 한다. 상대방이 아직 공사를 재개하겠다고 말하고 있고, 이행거절이 명확하지 않다면 상당한 기간을 정해 이행을 요구하는 과정이 필요하다. 이 기간은 사건마다 다르지만, 공정 규모와 재개 가능성을 고려해 실제 이행이 가능한 기간이어야 한다.
반대로 상대방이 공사하지 않겠다고 밝혔거나, 현장을 철수하고 장기간 연락을 끊었거나, 약정과 다른 조건을 새로 요구하면서 공사를 거부했다면 최고 없이 해제를 주장할 수 있는 쟁점이 생긴다. 다만 이행거절은 쉽게 단정하지 않는 편이 안전하다. 상대방의 문자, 통화 녹취, 현장 철수 사진, 작업자 진술 등으로 확인해야 한다.
이 단계에서 가장 흔한 실수는 새 업체를 먼저 부르는 것이다. 기존 계약이 어떻게 종료됐는지 정리되지 않은 상태에서 새 업체가 철거·재시공을 시작하면, 기존 업체는 “도급인이 일방적으로 현장을 바꿨다”고 주장할 수 있다.
해제 후 원상회복과 기성고 정산
계약이 해제되면 원상회복 문제가 생긴다. 민법 제548조는 계약이 해제된 경우 각 당사자가 상대방에 대해 원상회복의무를 부담한다고 정하고, 반환할 금전에는 받은 날부터 이자를 더하도록 한다.
그러나 공사 도급에서는 원상회복이 단순하지 않다. 이미 철거, 목공, 전기, 배관, 타일 등 일부 공정이 진행됐기 때문이다. 도급인이 지급한 돈을 전부 돌려받는지, 수급인이 이미 한 공사비를 일부 인정받는지, 하자나 미시공 때문에 얼마를 공제해야 하는지가 따로 계산된다.
따라서 “계약해제 = 전액 환불”로 단순화하면 위험하다. 이미 완성된 부분의 가치, 철거가 필요한 부분, 사용할 수 없는 부분, 하자보수비, 새 업체 견적 차액을 항목별로 나눠야 한다.
새 업체 투입 전 증거 보존
새 업체를 투입하기 전에는 현장 상태를 보존해야 한다. 공사중단 상태의 사진과 동영상, 공정별 진행률, 자재 반입 여부, 미시공 항목, 하자 위치를 남겨야 한다. 가능하면 견적서 항목별로 어떤 공정이 끝났고 어떤 공정이 남았는지 표시하는 방식이 좋다.
새 업체 견적서도 중요하다. 기존 공사를 보수하는 비용인지, 철거 후 다시 하는 비용인지, 기존 업체가 미시공한 부분을 새로 하는 비용인지가 구분돼야 한다. 이 구분이 없으면 손해배상액이나 원상회복액을 설명하기 어렵다.
증거 보존은 소송만을 위한 작업이 아니다. 협의에서도 객관적인 자료가 있으면 상대방이 “공정률이 70% 이상이었다”거나 “도급인이 일방적으로 공사를 막았다”고 주장할 때 바로 반박할 수 있다.
내용증명·협의·소송의 선택 기준
공사중단 초기에 가장 효율적인 절차는 사실관계를 정리한 통지다. 통지에는 계약일, 공사범위, 지급액, 중단일, 미시공 항목, 이행 요구 기간, 해제 의사, 원상회복 또는 손해배상 요구를 분명히 적는다.
협의가 가능하면 기성고와 보수비를 정리해 합의하는 방식이 빠를 수 있다. 그러나 업체가 잠적했거나, 지급한 금액이 크거나, 개인사업자의 재산 확보가 필요하다면 소송이나 지급명령, 가압류를 검토할 수 있다. 이때도 계약해제 의사표시와 현장 자료가 먼저 정리돼야 한다.
공사중단 사건은 속도가 중요하지만, 순서를 생략하면 다툼이 길어진다. 계약해제, 원상회복, 기성고, 손해배상은 각각 다른 쟁점이다. 새 업체를 부르기 전 이 네 가지를 따로 정리하는 것이 이후 분쟁을 줄인다.
FAQ
업체가 연락을 피하면 바로 계약해제가 가능한가
연락두절 기간, 현장 철수 여부, 공사 재개 가능성, 이행거절 표현을 함께 봐야 한다. 상대방이 명확하게 이행하지 않겠다고 한 경우에는 최고 없이 해제를 주장할 수 있으나, 그 정황을 남기는 것이 필요하다.
내용증명을 꼭 보내야 하나
계약해제 의사표시가 반드시 내용증명으로만 가능한 것은 아니다. 다만 내용증명은 언제 어떤 내용을 통지했는지 남기기 쉬워, 공사중단 사건에서 증거 정리에 유리하다.
지급한 공사대금을 전부 돌려받을 수 있나
이미 진행된 공사의 가치가 있으면 전액 반환이 어려울 수 있다. 기성고, 미시공, 하자보수비, 철거·재시공 비용을 나누어 계산해야 한다.
새 업체 견적서는 몇 개가 필요한가
정해진 개수는 없지만, 한 곳의 견적만 있으면 금액이 과다하다는 다툼이 생길 수 있다. 가능하면 비교 가능한 견적과 항목별 산정 근거를 확보하는 편이 안전하다.
기존 업체가 공사대금을 청구하면 어떻게 대응하나
공사 완성 여부, 미시공 항목, 하자, 지급액, 해제 통지, 새 업체 견적을 기준으로 방어해야 한다. “공사가 엉망이었다”는 표현만으로는 부족하고, 견적서 항목별로 반박해야 한다.