인테리어 공사중단 후 공사대금을 정산할 때는 체감 공정률보다 견적서 항목별 기성고가 기준이 된다. 이미 지급한 금액이 많더라도 실제 시공된 부분의 가치는 따로 평가된다. 과지급 공사대금 반환 여부는 지급액, 기성고, 하자보수비, 미시공 항목을 나누어 계산해야 한다.
공사중단 사건에서는 계약해제와 하자담보책임이 함께 문제 될 수 있다. 이행하지 않은 부분은 계약해제·원상회복과 연결되고, 완성된 부분의 결함은 하자보수·손해배상과 연결된다.
공정률은 체감이 아니라 항목별 진행 정도로 본다
발주자는 현장을 보고 “30%밖에 안 된 것 같다”거나 “절반도 안 됐다”고 느낄 수 있다. 그러나 분쟁에서는 체감보다 계약서, 견적서, 도면, 사진, 실제 투입된 자재와 인건비가 기준이 된다.
공정률은 전체 공사비 중 이미 시공된 부분이 차지하는 비율을 뜻한다. 예를 들어 목공, 전기, 타일, 도장, 가구, 설비 항목이 있다면 각 항목별 완료 정도를 따로 본 뒤 전체 공사비에서 차지하는 비중을 반영해야 한다.
따라서 공정률은 “현장이 얼마나 완성되어 보이는가”만으로 판단하기 어렵다. 마감이 덜 되어 있어도 배관·전기 같은 숨은 공정이 많이 진행되었을 수 있고, 반대로 겉보기에는 공사가 된 것처럼 보여도 계약 핵심 항목이 빠져 있을 수 있다.
기성고는 실제 시공된 부분의 금액 평가다
기성고는 공사 중 이미 완성된 부분의 가치를 금액으로 평가한 것이다. 공사중단 후 대금을 정산할 때는 지급액에서 기성고를 단순히 빼는 방식으로 끝나지 않는다. 하자가 있는 기성 부분은 하자보수비를 반영해야 하고, 미시공 항목은 제외해야 한다.
공사대금 청구 사건은 청구금액 전액보다 일부 인용이 많이 나타나며, 공사대금·하자보수비·기지급금이 함께 계산되는 방식이 반복된다. 특히 이미 시공된 부분의 가치를 인정할지 여부가 반환청구와 잔금청구의 핵심 변수가 된다.
발주자가 이미 80~90%를 지급했더라도 실제 기성고가 그보다 낮다면 과지급 주장이 가능하다. 반대로 실제 기성고가 지급액과 비슷하거나 더 크다면 반환청구는 어려워지고, 하자보수비나 손해배상 중심으로 정리될 수 있다.
과지급액은 지급액과 기성고의 차이만으로 끝나지 않는다
과지급액을 계산할 때는 지급액, 기성고, 하자보수비, 철거·재시공 비용, 추가공사 여부를 함께 본다. 지급액이 3,000만 원이고 기성고가 2,000만 원이라도, 하자보수비가 500만 원이면 발주자 입장에서는 1,500만 원 상당의 조정 주장을 할 수 있다.
그러나 상대방이 추가공사를 주장하면 계산이 복잡해진다. 계약서에 없던 공사가 실제로 지시되었는지, 추가비용 지급 약정이 있었는지, 발주자가 승인했는지를 따져야 한다. 추가공사가 인정되면 기성고가 늘어나고 반환액은 줄어들 수 있다.
따라서 과지급 공사대금은 “얼마를 냈는지”보다 “무엇이 얼마만큼 되었는지”가 핵심이다. 지급내역만 준비해서는 부족하고, 견적서 항목별 진행표와 현장 사진을 함께 정리해야 한다.
감정은 강한 증거지만 비용과 시간이 든다
기성고와 하자보수비가 크게 다투어지는 사건에서는 감정이 필요할 수 있다. 감정은 법원이 현장 상태와 공사비 산정을 전문가에게 맡기는 절차다. 특히 공정률, 하자보수비, 철거·재시공 필요성이 쟁점인 사건에서 감정 결과가 큰 영향을 줄 수 있다.
다만 감정은 비용과 시간이 든다. 공사금액이 작거나 쟁점 금액이 크지 않으면 감정비용이 분쟁금액에 비해 과도할 수 있다. 감정이 있다고 해서 항상 청구가 크게 인용되는 것은 아니며, 감정 결과가 어느 쪽 주장도 전부 받아들이지 않는 방식으로 정리되는 경우가 있다.
감정이 필요한 사건과 협의가 나은 사건을 구분해야 한다. 기성고 차이가 크고 현장 자료가 명확하면 감정을 검토할 수 있지만, 쟁점 금액이 작고 자료가 부족하면 먼저 협의안을 만드는 것이 현실적일 수 있다.
계약해제 전후 자료 정리가 정산 결과를 바꾼다
공사가 중단되면 해제통지 전후의 자료가 매우 중요하다. 해제 전에 업체에게 이행을 요구했는지, 어느 부분이 미완성인지, 현장 상태가 어떤지, 새 업체가 투입되기 전 사진이 있는지가 정산할 때 먼저 확인할 자료다.
새 업체가 들어와 철거하거나 보수한 뒤에는 원래 업체의 공정률과 하자를 분리하기 어려워진다. 따라서 새 업체를 투입하기 전에는 현장 전체 사진, 동영상, 견적서 항목별 미완성 목록, 제3업체 보수견적을 남겨야 한다.
계약해제 통지도 중요하다. 민법상 이행지체와 해제는 상당한 기간을 정한 최고와 그 기간 내 불이행을 전제로 하고, 이행거절이 명확한 경우에는 최고가 문제 되지 않을 수 있다.
자주 묻는 질문
인테리어 공정률은 어떻게 계산하나요?
인테리어 공정률은 “얼마나 된 것 같다”는 체감보다 계약서·견적서 항목별 완료 정도를 기준으로 본다. 공사대금 반환이나 잔금 분쟁에서는 기성고, 하자보수비, 미시공 항목, 추가공사 여부를 나누어 정산해야 한다.
공사비를 90% 냈는데 공정률은 40%라면 돌려받을 수 있나요?
가능성은 있지만 실제 기성고 평가가 필요하다. 지급액과 객관적 기성고 사이에 차이가 있고, 하자나 미시공이 입증되면 과지급 반환이나 손해배상 주장이 가능하다.
감정은 꼭 해야 하나요?
기성고와 하자보수비가 크게 다투어지면 감정이 필요할 수 있다. 다만 쟁점 금액이 작거나 자료가 부족한 사건에서는 감정비용과 시간을 고려해 협의 정산이 더 현실적일 수 있다.
새 업체가 먼저 보수해도 되나요?
새 업체 투입 전 증거를 확보해야 한다. 기존 현장이 바뀌면 원래 업체의 미시공·하자·공정률을 나중에 입증하기 어려워진다.
추가공사 주장이 나오면 어떻게 정리하나요?
추가공사는 발주자의 요청, 업체의 견적, 금액 합의, 시공 완료 여부를 따로 확인해야 한다. 계약서에 없던 항목이라는 이유만으로 무조건 배척되지는 않지만, 구체적 합의가 없으면 인정되기 어렵다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB