상속받은 부동산을 평가기간 이후에 팔았는데, 그 매매가액이 상속세 시가가 되나요

상속받은 부동산을 평가기간이 지난 뒤 매도했다면, 그 매매가액이 상속세 시가로 인정될 수 있는지가 문제 됩니다. 평가기간 밖 매매가액도 일정한 요건을 갖추면 상속세 시가 판단에 반영될 수 있지만, 평가기준일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점이 전제되어야 합니다. 이 전제를 누가, 어떤 자료로 증명해야 하는지가 실제 상속세 부과처분 다툼의 핵심입니다.

상속세 신고를 할 때 부동산은 개별공시지가나 기준시가로 평가되는 경우가 많습니다. 그런데 상속개시 후 일정 기간이 지나 실제 매매가 이루어지고, 그 매매가액이 신고가액보다 훨씬 높으면 과세관청이 그 금액을 상속 당시 시가로 보아 상속세를 다시 계산할 수 있습니다.

그렇다고 해서 "평가기간이 지났으니 절대 시가가 될 수 없다"고 단정할 수는 없습니다. 반대로 "나중에 팔린 가격이 있으니 무조건 상속세 시가가 된다"고 볼 수도 없습니다. 대법원 2026. 5. 20. 선고 2025두30615 판결은 상속받은 토지를 개별공시지가로 평가해 신고했는데, 과세관청이 이후 매매가액을 기준으로 상속세를 부과한 사안에서 이 문제를 다루었습니다.

평가기간 밖 매매가액은 세 단계로 따져야 합니다

평가기간 밖 매매등을 상속세 시가로 볼 수 있는지는 ① 법령상 인정 가능한 기간 안의 거래인지, ② 평가기준일과 매매계약일 사이 가격변동의 특별한 사정이 없다고 볼 수 있는지, ③ 평가심의위원회 심의 등 필요한 절차를 거쳤는지를 나누어 살펴야 합니다.

상속세는 원칙적으로 상속개시일, 즉 평가기준일 현재의 시가를 기준으로 계산합니다. 현행 상속세 및 증여세법 시행령 제49조는 상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월을 기본 평가기간으로 삼고, 그 기간 중 매매·감정·수용·경매·공매가 있으면 그 가액을 시가 판단 자료로 삼는 구조를 둡니다.

문제는 평가기간을 벗어난 매매입니다. 예를 들어 상속개시 후 6개월이 지난 뒤 상속받은 토지를 매도했는데, 그 매매가액이 신고 당시 평가액보다 높게 나온 경우입니다. 이때 과세관청은 "실제 거래된 가격이 있으니 그 가격이 상속 당시 시가에 가깝다"고 주장할 수 있습니다.

다만 평가기간 밖 매매가액은 자동으로 시가가 되지 않습니다. 현행법 안내 기준으로 보면, 평가기간 밖 매매등은 평가기준일 전후 법령이 정한 일정 기간 안의 거래여야 하고, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되어야 하며, 평가심의위원회 심의 절차까지 함께 문제 됩니다. 이 판례의 사안은 구 상속세 및 증여세법 시행령이 적용된 사건이므로, 실제 사건에서는 상속개시일 당시 적용되는 조항과 현행 조항을 구분해서 보아야 합니다.

가격변동의 특별한 사정은 물리적 변화만으로 좁게 보지 않습니다

가격변동의 특별한 사정은 토지나 건물이 실제로 바뀐 경우에만 인정되는 개념이 아닙니다. 부동산의 법적 상태, 이용 상황, 공법상 제한, 지역 환경, 시간의 경과, 공시가격 변동까지 함께 보아야 합니다.

상속세 시가 다툼에서 중요한 질문은 하나입니다. "나중에 매매된 가격이 과연 상속개시일 당시의 객관적 교환가치를 제대로 보여주는가"입니다. 이 질문에 답하려면 해당 부동산과 주변 사정이 평가기준일 이후 어떻게 달라졌는지를 구체적으로 확인해야 합니다.

법적 상태: 소유권, 지분관계, 제한물권, 임차권, 사용·수익을 제한하는 권리관계가 달라졌는지 확인합니다. 같은 토지라도 권리관계가 정리되었는지 여부에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다.

물리적 상태: 토지 형상, 도로 접면, 건물 상태, 훼손이나 개량 여부를 봅니다. 상속 당시에는 이용이 어려웠지만 매매 당시에는 정비가 끝난 상태라면 단순 비교가 어렵습니다.

이용 상황: 실제 사용 용도, 임대 여부, 점유 상태, 개발 가능성을 살핍니다. 공부상 지목이 같아도 실제 이용 상태가 달라졌다면 가격에 영향을 줄 수 있습니다.

용도지역·지구: 도시계획상 용도지역, 지구, 구역 변경 여부가 중요합니다. 용도지역 변경은 장래 이용 가능성과 개발 가능성을 바꾸므로 가격 차이의 핵심 원인이 될 수 있습니다.

공법상 제한: 개발행위허가 제한, 건축 제한, 도로·하천·문화재 등 공법상 규제를 확인합니다. 제한이 완화되거나 새로 생긴 경우에는 같은 부동산이라도 가치 판단이 달라질 수 있습니다.

지역 환경: 주변 도로, 교통, 기반시설, 상권, 개발사업, 생활환경 변화를 봅니다. 부동산 자체가 그대로여도 주변 여건이 바뀌면 매매가격은 크게 움직일 수 있습니다.

시간적 간격: 평가기준일과 매매계약일 사이 기간이 얼마나 되는지 봅니다. 기간이 길수록 그 사이의 시장 변화가 가격에 반영되었을 가능성을 더 구체적으로 따져야 합니다.

공시가격과 균형: 개별공시지가 누적 변동폭, 인근 유사 부동산의 가격 흐름, 동종 자산과의 평가 균형을 봅니다. 공시가격이 계속 상승했다면 일반적인 가격변동을 보여주는 자료가 될 수 있습니다.

이 요소 중 하나만으로 결론이 정해지지는 않습니다. 용도지역이 바뀌지 않았더라도 주변 개발계획이나 도로 개설로 가격이 달라질 수 있습니다. 반대로 시간이 다소 지났더라도 해당 부동산의 상태와 주변 환경, 공시가격 흐름이 거의 변하지 않았다면 과세관청은 가격변동이 없었다고 주장할 수 있습니다.

따라서 납세자 입장에서는 단순히 "상속개시 후 시간이 지났다"는 말만으로 부족합니다. 상속개시일 이후 매매계약일까지 어떤 변화가 있었는지, 그 변화가 가격에 어떤 영향을 주었는지를 자료로 정리해야 합니다.

시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동도 고려 대상입니다

시간의 경과에 따른 일반적인 가격변동도 가격변동의 특별한 사정으로 고려될 수 있습니다. 대규모 개발사업이나 용도지역 변경처럼 눈에 띄는 사건이 없어도, 시장 상황과 지역 가격 흐름만으로 매매가액의 의미가 달라질 수 있습니다.

부동산 가격은 시간이 지나면서 움직입니다. 금리, 거래량, 지역 수요, 인근 개발 기대, 공시지가 상승, 주변 실거래가 흐름이 복합적으로 반영됩니다. 그래서 평가기준일과 매매계약일 사이의 기간은 단순한 날짜 차이가 아니라 가격 판단의 중요한 요소입니다.

예를 들어 상속개시 후 7개월 뒤 매매된 경우와 1년 6개월 뒤 매매된 경우를 같게 볼 수는 없습니다. 같은 1년이 지났더라도 그 기간 동안 공시지가가 크게 올랐는지, 주변 토지 거래가격이 상승했는지, 인허가나 개발계획이 달라졌는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

실무에서는 평가기준일 전후 개별공시지가 변동 내역, 주변 유사 부동산 거래사례, 토지이용계획확인서, 도시계획 변경 내역, 현장 사진, 도로·개발계획 자료, 매매계약 당시 협상 경위가 중요합니다. 이 자료들은 과세관청의 시가 적용이 타당한지, 아니면 평가기준일 이후의 가격변동이 반영된 금액인지를 가르는 근거가 됩니다.

사정이 없었다는 점은 과세관청이 증명해야 합니다

평가기준일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점은 과세관청이 주장하고 증명해야 합니다. 이는 납세자에게 매우 중요한 부분입니다.

과세관청이 평가기간 밖 매매가액을 상속세 시가로 적용하려면, 단순히 "나중에 이 가격에 팔렸다"는 사실만으로는 부족할 수 있습니다. 그 매매가액이 상속개시일 당시의 객관적 교환가치를 반영한다고 볼 만한 사정을 구체적으로 제시해야 합니다.

반대로 납세자 측은 과세관청의 입증이 충분한지 확인해야 합니다. 평가기준일 이후 공시지가가 상승했다거나, 주변 개발 상황이 바뀌었다거나, 매매 당시의 시장 상황이 상속개시일 당시와 달랐다는 자료가 있다면 부과처분을 다툴 수 있는 출발점이 됩니다.

다만 과세관청이 증명책임을 진다고 해서 납세자가 아무 자료도 준비하지 않아도 된다는 뜻은 아닙니다. 부과처분을 다투려면 시간 경과, 공시지가 변동, 주변 환경 변화, 이용 상황 변화를 중심으로 어떻게 다툴지를 정리해야 합니다. 과세관청이 어떤 근거로 평가기간 밖 매매가액을 적용했는지 확인한 뒤, 그 근거가 평가기준일 당시의 가치와 연결되는지를 하나씩 반박해야 합니다.

자주 묻는 질문

평가기간은 정확히 어떻게 잡히나요?

상속재산은 기본적으로 평가기준일 전후 6개월이 평가기간입니다. 다만 평가기간 밖 거래라도 법령이 정한 일정 기간 안의 매매등이고, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 볼 수 있으며, 평가심의위원회 심의 등 필요한 절차를 거친 경우에는 시가 판단에 포함될 수 있습니다. 이 판례는 구 시행령 사안이므로 실제 사건에서는 상속개시일 당시 적용 법령을 먼저 확인해야 합니다.

시간이 얼마나 지나야 가격변동의 특별한 사정이 되나요?

정해진 개월 수만으로 판단하기 어렵습니다. 시간적 간격은 중요한 요소지만, 그 기간 동안 해당 부동산의 상태, 이용 상황, 공법상 제한, 주변 환경, 공시지가와 거래가격 흐름이 어떻게 달라졌는지를 함께 보아야 합니다.

공시지가가 그동안 많이 올랐다면 다툴 수 있나요?

공시지가 상승은 검토할 수 있는 중요한 자료입니다. 공시지가 상승만으로 곧바로 부과처분이 위법해지는 것은 아니지만, 평가기준일과 매매계약일 사이에 일반적인 가격변동이 있었다는 점을 보여주는 근거가 될 수 있습니다. 주변 유사 토지의 거래가격 흐름과 함께 정리하는 것이 좋습니다.

과세관청이 증명에 실패하면 어떻게 되나요?

과세관청이 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점을 충분히 증명하지 못하면, 평가기간 밖 매매가액을 상속 당시 시가로 삼은 부과처분은 위법하다고 다툴 가능성이 있습니다. 다만 실제 결론은 처분 사유, 제출 자료, 적용 법령에 따라 달라집니다.

상속받은 부동산 일부만 매도한 경우도 같나요?

일부 매도라면 그 매매가액이 전체 상속재산의 가치를 얼마나 반영하는지 별도로 따져야 합니다. 매도 부분과 나머지 부분의 위치, 면적, 이용 가능성, 권리관계가 다를 수 있기 때문입니다. 일부 매매가액을 전체 부동산에 기계적으로 적용하는 방식은 조심해야 합니다.

요점 정리

평가기간 밖 매매가액도 일정한 요건 아래 상속세 시가로 인정될 수 있습니다. 그러나 그 매매가액을 쓰려면 평가기준일과 매매계약일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없었다는 점이 중요합니다.

그 사정이 없었다는 점은 과세관청이 증명해야 합니다. 납세자 측은 시간 경과, 공시지가 변동, 주변 환경 변화, 이용 상황 변화를 중심으로 평가기간 밖 매매가액이 상속개시일 당시 시가를 제대로 반영하는지 검토해야 합니다.

작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB