임차인 원상복구 분쟁은 임대차 종료 시 남아 있는 손상 중 어느 부분을 임차인이 책임지는지 판단하는 문제이다. 임차인은 자신이 사용 중 변경하거나 훼손한 부분을 회복할 수 있지만, 기존 하자나 통상적인 노후화까지 당연히 부담하는 것은 아니다. 보증금 공제를 다툴 때는 손상 원인, 발생 시점, 임차인 과실 여부, 수리비 산정 근거를 항목별로 나누어야 한다.
원상복구의무의 범위
임차인의 원상복구의무는 임대차 목적물을 임대 당시의 상태로 반환하는 의무를 말한다. 민법 제615조는 차용물을 반환할 때 원상회복의무가 있다고 정하고, 민법 제654조는 이 규정을 임대차에도 준용한다. 대법원 판결도 임차인의 원상회복의무를 민법 제615조와 제654조를 근거로 설명한다.
이 의무는 목적물을 새것처럼 만들어 반환하는 의무와 다르다. 임차인이 사용하면서 벽을 철거했거나 설비를 새로 설치한 경우에는 원상복구가 문제 될 수 있다. 그러나 건물 자체의 노후화, 입주 전부터 있던 하자, 정상 사용으로 생긴 손모까지 임차인의 책임으로 볼 수는 없다.
기존 하자·통상 손모·임차인 과실의 구분
원상복구비 공제는 손상 유형을 먼저 나누어야 한다. 같은 장판 훼손이라도 입주 전부터 찢어진 부분인지, 오래 사용하면서 닳은 부분인지, 임차인이 물건을 끌어 생긴 손상인지에 따라 결론이 달라진다.
구분판단 기준보증금 공제 가능성기존 하자입주 전부터 존재한 손상낮음통상 손모정상 사용에 따른 자연 마모낮음임차인 과실 훼손부주의, 임의 변경, 파손높음전 임차인 설치물설치 주체와 승계 약정 확인 필요사안별 판단
입주 당시 사진이 없으면 임차인에게 불리할 수 있다. 다만 사진이 없다는 이유만으로 모든 손상이 임차인 책임이 되는 것은 아니다. 건물 연식, 관리사무소 기록, 수리 내역, 임대인과의 메시지, 이전 임차인의 사용 흔적이 보완자료가 될 수 있다.
전 임차인 설치물의 책임 범위
전 임차인이 설치한 시설을 현 임차인이 그대로 사용하다가 퇴거하는 경우가 있다. 간판, 가벽, 데크, 배관, 주방 설비, 창고 등이 대표적이다. 이때 현 임차인이 그 시설까지 철거해야 하는지는 계약 내용과 임대 당시 상태를 함께 보아야 한다.
대법원 2023다249661 판결은 임대 당시 이미 종전 임차인 등이 설치한 공작물이 있던 경우, 특별한 사정이 없는 한 현 임차인은 자신이 임차했을 때의 상태로 반환하면 되고 종전 임차인 등이 설치한 부분까지 원상회복할 의무는 없다는 취지로 판단했다. 다만 특별한 사정은 임대차계약 체결 경위, 계약 내용, 임대 당시 목적물 상태, 임차인의 현상 변경 여부 등을 구체적으로 심리해야 한다고 보았다.
따라서 “내가 설치하지 않았다”는 말만으로 충분하지 않다. 전 임차인 시설을 인수했다는 약정이 있었는지, 권리양도계약서에 시설 목록이 있었는지, 임대차계약서에 철거 조항이 있는지까지 확인해야 한다.
보증금 공제 항목의 입증 기준
임대인이 보증금에서 원상복구비를 공제하려면 공제 항목과 금액 산정 근거를 제시해야 한다. 도배, 장판, 설비, 배수관, 타일, 간판, 철거비를 하나의 견적서로 묶어 청구하면 임차인 책임 범위가 불명확해진다.
임차인 입장에서는 견적서 전체를 다투기보다 항목별로 나누어야 한다. 각 항목마다 손상 원인, 입주 당시 상태, 임차인 사용 중 변화, 수리 필요성, 비용 수준을 정리해야 한다.
입주 사진 부재와 보완자료
입주 사진이 없으면 기존 하자 주장이 어려워질 수 있다. 그러나 판단이 끝나는 것은 아니다. 오래된 아파트의 배수관 문제, 장기간 사용된 장판·도배, 임대인 측 공사 잔재, 전 임차인 설치물은 사진 외 자료로도 설명할 수 있다.
보완자료에는 관리사무소 민원 기록, 이전 수리 영수증, 임대인과의 문자, 입주 직후 하자 통지, 전문가 점검 결과가 포함된다. 임대차 종료 직후 현장 사진과 수리 견적서도 함께 남겨야 한다.
보증금 반환청구 전 항목별 정리
원상복구 분쟁에서 가장 불리한 대응은 “비싸다”는 말만 반복하는 것이다. 먼저 공제 대상이 임차인 책임인지 나누고, 그다음 금액이 과다한지 따져야 한다.
보증금 반환청구를 준비할 때는 공제 항목 / 임대인 주장 / 임차인 반박 / 증거자료 / 인정 가능 범위를 표로 정리하는 방식이 효과적이다. 이 정리가 되어야 협의와 소송에서 쟁점이 좁혀진다.
자주 묻는 질문
입주 사진이 없으면 원상복구비를 전부 부담해야 하나요?
입주 사진이 없으면 불리할 수 있지만 전부 부담을 뜻하지는 않는다. 건물 연식, 수리 내역, 관리사무소 기록, 임대인과의 메시지로 기존 상태를 보완할 수 있다.
오래된 장판과 도배도 새로 해줘야 하나요?
정상 사용에 따른 노후화라면 임차인 책임으로 보기 어렵다. 다만 임차인의 부주의로 찢어지거나 심하게 오염된 부분은 별도 판단 대상이 된다.
전 임차인이 설치한 시설도 철거해야 하나요?
전 임차인 설치물까지 현 임차인이 당연히 철거해야 하는 것은 아니다. 시설 승계 약정, 철거 조항, 임대 당시 상태를 함께 확인해야 한다.
배수관 막힘도 임차인 과실인가요?
사용 중 이물질 투입이나 방치가 원인인 경우와 입주 전 공사 잔재·노후 배관이 원인인 경우는 다르다. 원인 점검 자료가 필요하다.
보증금에서 이미 공제됐다면 어떻게 해야 하나요?
공제 항목과 견적 근거를 요구하고, 임차인 책임이 아닌 항목을 분리해 반환을 요구해야 한다. 협의가 안 되면 보증금 반환청구에서 공제의 적정성을 다툴 수 있다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB