상가 임차인은 일정한 요건을 갖추면 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있지만, 갱신요구권이 무기한 보장되는 것은 아니다. 상가건물 임대차보호법상 갱신요구권은 최초 임대차기간을 포함해 전체 10년 범위에서 행사할 수 있고, 임대인은 법이 정한 갱신거절 사유가 있을 때 거절할 수 있다. 특히 "건물 수리"라는 말이 나왔을 때는 단순 수리인지, 철거·재건축 또는 대수선 계획인지 구분해야 한다.
상가를 오래 운영한 임차인에게 재계약 거절은 큰 부담이다. 매장 위치, 단골 고객, 권리금, 시설투자비가 모두 임대차기간과 연결되기 때문이다. 하지만 임대인도 차임 연체, 무단 전대, 건물 철거·재건축 등 일정한 사유가 있으면 갱신을 거절할 수 있다.
상가건물 임대차보호법 제10조는 계약갱신 요구와 갱신거절 사유를 정하고, 갱신요구권 행사 기간을 최초 임대차기간을 포함한 10년 범위로 정한다.
갱신요구권은 행사 기간과 시기를 함께 봐야 한다
상가 임차인은 임대차기간이 끝나기 전 일정한 기간 안에 계약갱신을 요구해야 한다. 기간이 임박했을 때 구두로만 이야기하거나, 문자 내용이 불명확하면 나중에 갱신요구를 했는지 다툼이 생길 수 있다.
갱신요구는 명확해야 한다. "계속 장사하고 싶다"는 표현만으로 부족할 수 있으므로, 임대차계약을 갱신하겠다는 의사를 분명히 남기는 것이 좋다. 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등 기록이 남는 방식이 유리하다.
임대차가 여러 차례 갱신되었다면 전체 기간을 계산해야 한다. 최초 계약일부터 현재 계약 종료일까지의 기간이 10년을 넘는지, 중간에 임대인이 바뀌었는지, 계약서가 새로 작성되었는지 확인해야 한다. 임대인이 바뀌었다고 해서 임차인의 전체 임대차기간 계산이 처음부터 다시 시작된다고 단정할 수는 없다.
전체 10년 한도를 넘으면 갱신요구권은 제한된다
상가 갱신요구권은 임차인을 보호하기 위한 제도지만, 전체 10년 한도가 있다. 최초 임대차기간을 포함해 10년 범위에서 갱신을 요구할 수 있다. 10년이 지났다면 임차인이 계속 영업하고 싶어도 갱신요구권만으로 임대인에게 재계약을 강제하기 어렵다.
다만 10년이 지났다고 해서 모든 보호가 사라지는 것은 아니다. 권리금 회수기회 보호는 별도의 요건으로 검토될 수 있다. 갱신요구권과 권리금 보호는 서로 다른 제도다. 임차인이 더 이상 갱신을 요구할 수 없는 시점이라도, 임대인이 신규임차인 주선을 방해했는지 여부는 별도로 다투어질 수 있다.
따라서 10년이 가까워진 상가 임차인은 "재계약 가능성"과 "권리금 회수 가능성"을 따로 확인해야 한다. 두 제도를 섞으면 대응 방향이 잘못될 수 있다.
임대인의 갱신거절은 법정 사유가 필요하다
임대인은 아무 이유 없이 갱신을 거절할 수 없다. 법에서 정한 사유가 있어야 한다. 대표적으로 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 차임을 연체한 경우, 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우, 임대인의 동의 없이 전대한 경우, 임차인이 건물을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 등이 있다.
갱신거절 사유가 있다고 주장하는 쪽은 그 사유를 구체적으로 설명해야 한다. 예를 들어 차임 연체라면 어느 기간에 얼마가 연체되었는지, 3기 차임액에 해당하는지 확인해야 한다. 무단 전대라면 실제 점유자와 영업자가 누구인지, 임대인의 동의가 있었는지 확인한다.
단순히 사이가 나빠졌다거나, 임대인이 더 높은 차임을 받고 싶다는 이유만으로는 갱신거절 사유가 되기 어렵다. 임대인의 거절 사유가 법정 사유에 해당하는지 조문과 사실관계를 맞춰 보아야 한다.
단순 수리와 철거·재건축·대수선은 구분해야 한다
실무에서 자주 나오는 표현이 "건물 수리를 해야 하니 나가 달라"는 말이다. 하지만 건물 수리라는 표현만으로 갱신거절이 정당하다고 단정할 수 없다. 단순 수선, 내부 보수, 설비 교체와 법에서 정한 철거·재건축 사유는 다르게 판단된다.
철거·재건축과 관련된 갱신거절은 법정 요건을 충족해야 한다. 임대차계약 체결 당시 공사 계획을 구체적으로 고지했는지, 건물이 노후·훼손되어 안전사고 우려가 있는지, 다른 법령에 따른 철거 또는 재건축이 필요한지 등 사안별 확인이 필요하다.
반대로 영업을 계속하면서도 할 수 있는 단순 수리라면 갱신거절 사유로 인정되기 어려울 수 있다. 임차인은 임대인이 말하는 공사가 무엇인지, 공사 범위와 기간, 허가 여부, 철거·재건축 계획의 구체성을 확인해야 한다.
10년 이후에는 권리금 보호를 별도로 검토해야 한다
계약갱신요구권과 권리금 보호는 서로 다른 문제다. 임차인이 10년을 채워 더 이상 갱신을 요구할 수 없더라도, 권리금 회수기회 보호가 별도로 문제 될 수 있다.
예를 들어 임차인이 신규임차인을 주선했는데 임대인이 정당한 이유 없이 계약을 거절하거나, 과도한 차임을 요구해 신규임차인이 계약을 포기하게 만들었다면 권리금 회수 방해가 검토될 수 있다. 다만 이 역시 요건이 필요하다. 신규임차인 주선, 권리금 계약 또는 협의, 임대인의 방해 행위, 손해액을 입증해야 한다.
따라서 상가 임차인은 계약 종료가 가까워졌을 때 갱신요구권 행사 여부만 볼 것이 아니라, 권리금 회수 일정과 신규임차인 주선 자료까지 함께 준비해야 한다.
자주 묻는 질문
상가 계약갱신요구권은 몇 년까지 행사할 수 있나요?
최초 임대차기간을 포함해 전체 10년 범위에서 행사할 수 있다. 여러 번 재계약했더라도 전체 임대차기간을 기준으로 계산해야 한다.
임대인이 건물 수리를 이유로 갱신을 거절할 수 있나요?
단순한 건물 수리라는 말만으로는 부족할 수 있다. 철거·재건축 또는 대수선 계획에 해당하는지, 법에서 정한 갱신거절 사유에 맞는지 확인해야 한다.
3기 차임 연체가 있으면 무조건 갱신이 거절되나요?
3기의 차임액에 해당하는 연체가 있으면 갱신거절 사유가 될 수 있다. 다만 실제 연체액, 연체 기간, 지급 내역을 정확히 계산해야 한다.
10년이 지나면 권리금도 보호받지 못하나요?
그렇지 않다. 갱신요구권과 권리금 보호는 별도 제도다. 10년이 지나 갱신요구권이 제한되더라도 권리금 회수기회 방해 여부는 따로 검토될 수 있다.
갱신요구는 어떻게 남겨야 하나요?
기록이 남는 방식이 좋다. 문자, 카카오톡, 이메일, 내용증명 등으로 계약갱신을 요구한다는 의사를 분명히 남겨야 한다. 구두 대화만으로는 나중에 입증이 어려울 수 있다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB