공사가 절반을 넘긴 상태에서 계약이 깨지는 상황이 오면 누구나 먼저 "여기까지 했으니 이 정도는 인정해야 하나" 또는 "이제라도 다 돌려받을 수 있나"를 떠올립니다. 그런데 법적으로는 공정률 체감과 기성고 계산이 같은 말이 아닙니다. 공정률은 현장을 보는 사람의 감이 섞이기 쉽고, 기성고는 견적 항목별로 얼마가 이미 완성됐는지를 금액으로 계산하는 일입니다. 이 둘을 섞어 두면 협의도 소송도 같이 어려워집니다. 계약이 깨진 뒤에는 원상회복과 손해배상도 따로 계산해야 하므로, 시작부터 계산 방식을 나누어 보는 편이 맞습니다.
이 글의 결론
흔히 공정률이 60%면 돈도 60%로 정리된다고 알지만 실제로는 그렇지 않습니다. 목공·설비·전기·방수·마감은 항목별 비중이 다르고, 눈에 잘 안 보여도 비용이 많이 들어간 공정이 있습니다. 반대로 겉으로는 많이 진행된 것처럼 보여도 견적 기준으로는 핵심 공정이 덜 끝난 경우도 있습니다. 그래서 공정률 사건에서는 "느낌상 60%"라는 말보다 견적 항목별 진행표가 먼저 필요합니다. 공정률과 기성고를 구분하지 않으면 협의 단계에서는 서로 말이 어긋나고, 소송 단계에서는 감정이 불필요하게 무거워집니다.
공정률과 기성고는 왜 다른가
공정률은 보통 현장을 둘러본 뒤 감으로 말하는 숫자입니다. "거의 다 됐다", "절반은 넘은 것 같다", "눈에 보기에는 70%쯤 됐다" 같은 표현이 여기에 해당합니다. 기성고는 그런 체감이 아니라 견적 항목별로 얼마가 이미 완성됐는지를 금액으로 계산하는 일입니다. 예를 들어 설비나 전기처럼 벽 안에 들어가는 공정은 겉보기와 달리 비용 비중이 클 수 있고, 반대로 마감은 눈에는 잘 보여도 전체 공사비에서 차지하는 비중이 작을 수 있습니다. 따라서 공정률 사건에서 가장 먼저 할 일은 전체 느낌이 아니라 견적 항목표와 실제 진행 상태를 맞춰 보는 일입니다.
여기에 추가공사 분쟁까지 끼면 계산은 더 복잡해집니다. 총공사대금을 정해서 공사 계약을 맺은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 당초 공사대금을 넘는 금액을 바로 청구할 수 없고, 원래 계약에 없는 추가공사를 했다면 그 부분만 따로 청구 대상이 됩니다. 어떤 공사가 원래 계약 범위인지 아니면 나중에 추가된 것인지 다투어지면 공사 목적, 변경 경위, 소비자의 지시나 묵시적 합의, 전체 공사비 대비 비율 같은 여러 사정을 같이 봐서 판단합니다. 결국 공정률 60% 사건은 눈앞 진행 상태만으로 계산하지 않고, 원래 계약 범위와 실제 이행 범위를 동시에 정리해야 한다는 뜻입니다.
계약이 깨진 뒤 원상회복과 손해배상은 어떻게 나뉘나
계약이 해제되었다면 그다음부터는 원상회복과 손해배상을 따로 봐야 합니다. 원상회복은 서로 받은 이익을 돌려놓는 절차이고, 손해배상은 상대방 잘못으로 생긴 추가 손해를 청구하는 절차입니다. 남아 있는 시공물의 경제적 가치, 철거 필요성, 다시 들어갈 비용을 구분하지 않으면 계산이 금방 복잡해집니다. 대법원은 계약이 해제되면 부당이득 반환 원칙을 그대로 쓰지 않고 해제에 따른 원상회복 규정을 먼저 적용하며, 받은 이익 전부를 돌려주는 것이 원칙이라고 설명합니다. 이 판례는 공정률 사건에서도 "이미 남아 있는 시공 이익을 어떻게 평가할 것인가"를 설명할 때 기준이 됩니다.
흔히 계약이 깨졌으니 이미 지급한 돈은 전부 돌려받는다고 생각하기 쉽지만, 실제로는 상대방이 어느 정도 시공을 해줬는지, 그 결과가 여전히 남아 있는지, 철거와 재시공이 필요한지에 따라 계산이 달라질 수 있습니다. 반대로 시공사가 "많이 해놨다"고 주장하더라도 그것이 견적 기준 기성고와 일치하는지는 다시 확인해야 합니다. 그래서 원상회복은 단순히 "누가 돈을 얼마나 돌려받느냐"가 아니라, 무엇이 이미 이행되었고 무엇을 다시 써야 하며 무엇이 손해로 남는지를 순서대로 정리하는 일입니다.
감정이 필요한 사건과 아닌 사건
감정은 특히 공정률 60% 전후 사건에서 자주 거론됩니다. 체감과 숫자가 자주 어긋나기 때문입니다. 다만 감정은 시간과 비용이 같이 듭니다. 따라서 감정이 필요한 사건인지 아닌지를 먼저 나눠야 합니다. 계약서와 견적서가 비교적 선명하고, 미시공과 하자 항목이 명확하며, 다른 업체 견적이 정리되어 있으면 감정 없이도 일부 범위는 협의가 가능합니다. 반대로 공정별 비중이 계속 다투어지고, 추가공사와 원래 공사를 나눌 자료가 부족하며, 남겨진 시공의 가치 평가가 중심이면 감정이 사건의 중심이 됩니다.
실무에서 더 중요한 질문은 "감정을 할 수 있느냐"가 아니라 "감정을 하지 않으면 무엇을 설명하지 못하느냐"입니다. 소가가 작고 하자 보수비도 크지 않은데 감정에만 매달리면, 감정 비용과 시간이 사건 전체 실익을 눌러버릴 수 있습니다. 반대로 금액이 크고 공정별 기성고 다툼이 중심이면 감정 없이 가는 편이 오히려 더 위험합니다. 그래서 소비자는 감정 신청 여부를 감정 그 자체로 보지 말고, 공사대금 청구액, 예상 공제액, 자료 정리 수준, 협의 가능성까지 놓고 결정하는 편이 맞습니다.
실무에서 먼저 확보해야 하는 자료
공정률 사건에서 가장 먼저 필요한 것은 원래 계약 범위, 실제 완료된 공정, 다시 들 비용 세 가지입니다. 원래 계약 범위는 계약서, 견적서, 최종 도면, 변경 협의 기록으로 확인합니다. 실제 완료된 공정은 현장 사진, 공정표, 시공사와 주고받은 메시지, 작업일지로 확인합니다. 다시 들 비용은 다른 업체 견적, 철거비, 복구비, 재시공비로 계산합니다. 이 세 가지가 있어야 "얼마를 지급해야 하고 얼마를 돌려받아야 하는지"가 계산됩니다.
반대로 여기서 하나라도 비면, 감정적으로는 억울해도 숫자로 설명되지 않아 협의가 길어집니다. 특히 공정률 사건에서는 사진을 찍는 순서도 중요합니다. 전경, 세부 공정, 미시공 부분, 하자 부분, 자와 함께 찍은 기준 사진, 철거 전후 비교 자료를 나누어 남기면 나중에 설명이 쉬워집니다. 결국 공정률 60% 사건은 감정 싸움처럼 보이지만 실제로는 자료 정리 싸움인 경우가 많습니다.
마무리
공정률 60% 사건은 체감 숫자 하나로 해결되지 않습니다. 원래 계약 범위, 기성고, 원상회복, 손해배상을 따로 정리해야 계산이 가능해집니다. 따라서 이 사건에서 먼저 할 일은 "얼마나 억울한가"를 말하는 것이 아니라 "무엇이 이미 이행됐고 무엇이 다시 필요한가"를 자료로 확인하는 일입니다. 이 순서를 세우면 협의 기준도 보이고, 감정이 필요한지 여부도 그다음에 결정됩니다.
자주 묻는 질문
공정률 60%면 법원도 60%를 그대로 인정하나요?
그렇지 않습니다. 견적 항목별 실제 완료 정도가 더 중요합니다.
계약이 깨지면 이미 지급한 돈을 전부 돌려받을 수 있나요?
항상 그렇지 않습니다. 이미 받은 시공 결과와 상대방 잘못 여부를 같이 봅니다.
추가공사 다툼이 있으면 무엇을 먼저 보나요?
원래 계약 내용, 변경 경위, 소비자의 지시나 합의 흔적, 전체 공사비 대비 비율을 먼저 봅니다.
감정은 꼭 해야 하나요?
금액 계산의 핵심 쟁점이 무엇인지에 따라 다릅니다. 자료가 잘 남아 있으면 감정 없이 일부 정리가 가능한 사건이 있습니다.
왜 자료 정리가 먼저인가요?
공정률과 기성고가 다르게 계산되는 사건일수록 숫자로 말할 준비가 먼저 필요하기 때문입니다.