회사의 이사가 자기 또는 제3자의 계산으로 회사와 거래하려면 상법 제398조에 따라 거래 전에 이사회 승인을 받아야 한다. 이 절차가 빠진 자기거래는 원칙적으로 무효가 될 수 있고, 거래 후 이사회가 뒤늦게 추인하더라도 무효가 당연히 치유되는 것은 아니다. 법인 소유 부동산 거래에서 대표이사, 특수관계인, 관계회사 사이의 매매가 문제 되는 경우에는 계약 체결 전 이사회 승인 여부를 반드시 확인해야 한다.
상법 제398조가 적용되는 거래
상법 제398조는 이사와 회사 사이의 이해충돌을 사전에 통제하기 위한 규정이다. 이사가 회사와 직접 거래하거나, 이사가 지배하는 다른 법인·배우자·가족·특수관계인이 회사와 거래하는 방식에서는 자기거래 문제가 발생할 수 있다.
예를 들어 회사 소유 부동산을 대표이사가 직접 매수하거나, 대표이사가 지배하는 다른 회사가 매수하거나, 대표이사의 가족 명의로 매수하는 경우가 여기에 해당할 수 있다. 형식상 매수인이 이사가 아니더라도 실질적으로 이사의 이익을 위한 거래라면 "제3자의 계산으로" 한 거래인지가 문제 된다.
반대로 모든 법인 부동산 거래가 상법 제398조 문제를 일으키는 것은 아니다. 일반적인 제3자와의 통상 거래라면 자기거래가 아닐 수 있다. 다만 회사의 중요재산 처분, 정관상 이사회 승인 필요 거래, 특수관계인 거래가 겹치면 별도의 결의 요건이 문제 될 수 있다.
이사회 사전승인의 필요성
상법 제398조의 핵심은 사전 통제이다. 이사는 거래 전에 이사회에 거래의 중요 사실을 밝히고 승인을 받아야 한다. 여기에는 거래 상대방, 거래 목적물, 가격, 지급 조건, 이해상반 관계, 회사에 미치는 영향 등이 포함되어야 한다.
거래가 이미 끝난 뒤 이사회가 사후적으로 "그 거래를 승인한다"고 결의하더라도, 원칙적으로 사전승인의 흠결이 치유되는 것은 아니다. 자기거래 승인 절차는 이사가 먼저 거래를 해 놓고 나중에 형식적으로 추인받는 것을 막기 위한 장치이기 때문이다.
따라서 이사회 의사록이 존재한다는 사실만으로 안심해서는 안 된다. 실제 결의 시점이 매매계약 체결 전인지, 의사록이 사후에 소급 작성된 것은 아닌지, 소집절차와 정족수가 적법했는지를 확인해야 한다.
포괄적 거래 허용 결의의 한계
실무에서는 "대표이사의 통상적 거래를 승인한다"거나 "회사 업무상 필요한 부동산 거래를 허용한다"는 식의 포괄 결의가 있는 경우가 있다. 그러나 상법 제398조의 승인은 개별 거래에 대한 실질적 심의를 요구한다.
이사회가 이익상반 관계와 거래 조건을 구체적으로 알지 못한 채 포괄적으로 허용한 결의는 자기거래 승인으로 인정되기 어렵다. 특히 부동산 매매처럼 회사 재산에 큰 영향을 주는 거래에서는 거래 목적물, 매매대금, 상대방의 이해관계, 가격의 공정성에 관한 자료가 제시되어야 한다.
따라서 의사록 문구가 단순히 "대표이사의 거래를 승인한다"는 수준인지, 해당 부동산 매매의 구체적 조건을 특정하고 있는지를 구별해야 한다.
사전승인 흠결의 법적 효과
이사회 사전승인 없는 자기거래는 원칙적으로 회사에 대해 무효가 될 수 있다. 부동산 매매계약이 무효가 되면 그 계약에 기초한 소유권이전등기도 원인 없는 등기가 되고, 원상회복 문제가 발생한다.
매수인은 이미 지급한 매매대금의 반환을 주장할 수 있고, 회사는 부동산 소유권의 회복을 주장할 수 있다. 다만 부동산이 다시 제3자에게 전매되었거나, 담보권이 설정되었거나, 점유·사용 이익이 발생한 경우에는 원상회복 범위가 복잡해진다.
우리 민법은 부동산 등기에 공신력을 인정하지 않으므로, 최종 매수인이 등기만 믿고 거래했다는 사정만으로 항상 보호되는 것은 아니다. 제3자가 이사회 승인 흠결을 알았는지, 알 수 있었는지, 거래 경위가 어떠했는지를 별도로 보아야 한다.
거래 전 확인할 자료
법인 소유 부동산을 매수하거나, 이미 체결된 법인 부동산 매매의 효력을 다투려면 다음 자료를 확인해야 한다.
첫째, 매도인 법인의 정관과 이사회 규정이다. 중요재산 처분에 이사회 결의가 필요한지, 대표이사의 권한 제한이 있는지를 확인해야 한다.
둘째, 이사회 의사록이다. 의사록이 거래 전에 작성되었는지, 거래 조건이 구체적으로 기재되었는지, 특별이해관계 있는 이사가 의결에서 배제되었는지, 소집통지가 적법했는지를 보아야 한다.
셋째, 거래 상대방과 이사의 관계이다. 매수인이 이사 본인인지, 이사가 지배하는 법인인지, 배우자·가족·특수관계인인지에 따라 자기거래 해당성이 달라진다.
넷째, 가격의 공정성이다. 시가와 현저히 다른 가격, 급박한 처분, 내부자에게 유리한 지급 조건은 이사회 승인 흠결과 함께 거래 무효 주장에 힘을 보탤 수 있다.
매수인 입장에서의 위험 관리
법인 소유 부동산을 매수하는 사람은 등기부상 소유자가 법인이라는 사실만 확인하고 끝내면 부족할 수 있다. 매도인 법인의 대표자가 실제로 매매계약을 체결할 권한이 있는지, 거래 상대방과 대표자 사이에 특수관계가 있는지, 회사 내부 승인 절차가 필요한 거래인지 확인해야 한다. 특히 매수인이 대표이사의 가족, 관계회사, 공동사업자인 경우에는 자기거래 쟁점이 더 쉽게 발생한다.
거래가 이미 진행된 뒤에는 사전승인의 존재를 사후적으로 만들기 어렵다. 따라서 계약 체결 전 이사회 의사록, 정관, 주주총회 또는 이사회 결의 필요 여부, 감정평가나 시가자료를 확인해 두는 것이 안전하다. 매매대금이 시가와 크게 다르다면 승인 흠결뿐 아니라 배임, 부당지원, 부당이득 문제까지 함께 확대될 수 있다.
자주 묻는 질문
이사회 승인 없는 자기거래는 취소할 수 있는 거래인가요, 무효인가요?
원칙적으로 무효가 문제 된다. 취소할 수 있는 거래처럼 취소 전까지 유효하다고 보기 어렵고, 사후 승인만으로 당연히 유효해지는 것도 아니다.
거래 후 이사회가 추인하면 효력이 살아나나요?
상법 제398조의 승인은 사전승인이어야 한다. 거래 후 추인은 사전 통제라는 제도의 취지를 대체하지 못하므로, 사후 추인만으로 무효가 치유된다고 단정할 수 없다.
배우자나 관계회사가 매수한 경우에도 자기거래인가요?
가능하다. 상법 제398조는 이사가 자기뿐 아니라 제3자의 계산으로 회사와 거래하는 경우도 규율한다. 배우자, 가족, 이사가 지배하는 회사가 매수인이라면 실질적 이해관계를 기준으로 판단한다.
모든 법인 부동산 매매에 이사회 결의가 필요한가요?
그렇지는 않다. 다만 자기거래, 중요재산 처분, 정관상 승인 필요 거래, 특수관계인 거래라면 이사회 결의 여부가 핵심 쟁점이 될 수 있다.
이미 제3자에게 다시 팔렸다면 회사가 되찾을 수 없나요?
제3자 보호 여부는 단순하지 않다. 부동산 등기에 공신력이 없기 때문에 등기만 믿었다는 사정으로 항상 보호되는 것은 아니다. 제3자의 선의·악의, 과실, 거래 경위, 별도 법리 적용 가능성을 함께 검토해야 한다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB