시공업체가 공사대금 청구 소송을 먼저 걸어오면 소비자 쪽에서는 억울함부터 앞서는 경우가 많습니다. 눈에 보이는 하자도 있고, 공사가 끝났다고 보기 어려운 부분도 있는데 왜 내가 소송을 당한 쪽이 되어 먼저 방어해야 하는지 납득이 안 되기 때문입니다. 그런데 공사대금 소송은 감정 순서가 아니라 증거, 증명력으로 움직입니다. 실제 사건에서 가장 먼저 봐야 하는 것은 "하자가 있었는가"가 아니라 "시공업체가 무엇을 증명해야 하고, 나는 무엇을 반대로 증명해야 하는가"입니다.
이 글의 결론
흔히 공사대금 소송은 하자 사진을 많이 내면 버틸 수 있다고 알지만 실제로는 사진만으로 부족한 경우가 많습니다. 하자가 있었다는 사실과, 그 하자로 잔금에서 얼마를 공제하거나 상계할 수 있는지는 다른 문제이기 때문입니다. 사진은 시작일 뿐이고, 그 뒤에는 하자 항목표, 보수비 견적, 공정표, 잔금 지급기일, 시공사와 주고받은 메시지가 같이 붙어야 설명이 됩니다. 여기에 추가 공사인지 원래 계약 범위인지까지 섞이면 판단은 더 복잡해집니다. 그래서 공사대금 소송 방어는 "하자가 있다"는 한 문장으로 끝낼 일이 아니라, 공사 범위·이행 정도·하자 항목·보수비·잔금 거절 사유를 각각 따로 설명하는 일에 가깝습니다.
시공사와 소비자가 각각 증명해야 하는 것
소송을 건 시공사는 자신이 약정한 공사를 어디까지 이행했는지, 그래서 왜 지금 잔금을 청구할 수 있는지 설명해야 합니다. 반대로 소송을 당한 소비자는 하자나 미시공을 말할 때 "마음에 안 든다" 수준이 아니라, 어떤 공정에서 무엇이 약정과 다르게 시공되었는지, 왜 보수나 재시공이 필요한지, 그 비용이 얼마인지까지 구체적으로 내놓아야 합니다. 여기서 자주 틀리는 지점이 하나 있습니다. 소비자는 하자가 있으면 당연히 잔금 전부를 안 줘도 된다고 생각하기 쉽지만, 법원은 하자가 있다는 사실과 잔금 전부를 안 줘도 된다는 결론을 바로 이어주지 않습니다. 법원은 하자 정도, 보수 가능 여부, 이미 이행된 시공 이익, 남은 공사 범위를 같이 보고 판단합니다.
추가 공사 분쟁이 섞여 있으면 사건은 더 세밀하게 나뉩니다. 총공사대금을 정해 공사 계약을 맺은 경우에는 특별한 사정이 없는 한 처음 정한 공사대금을 넘는 돈을 바로 청구할 수 없고, 원래 계약에 없던 추가 공사가 있었고 그 돈에 대해 합의가 있었다면 그 부분만 따로 청구 대상이 됩니다. 또 어떤 공사가 원래 계약에 포함된 것인지 아니면 나중에 추가된 것인지 다툼이 있으면 공사 목적, 변경 경위, 소비자의 지시나 묵시적 합의, 전체 공사비에서 차지하는 비율 같은 것을 같이 봅니다. 그래서 소비자 입장에서 "이건 추가 공사가 아니었다" 또는 "추가 공사비에 합의한 적 없다"고 말하려면 수정된 도면, 시공사와 주고받은 메시지, 추가 견적이 없다는 사실, 비용 계산표를 함께 내놓을 수 있어야 합니다.
동시이행 항변과 상계를 섞지 않는 법
공사대금 소송에서 가장 자주 섞이는 두 주장이 동시이행 항변과 상계입니다. 동시이행 항변은 "네가 약속대로 끝내거나 적어도 끝내겠다는 행동을 보이기 전까지 나는 잔금을 안 주겠다"는 말입니다. 상계는 "이미 생긴 손해배상청구권으로 네가 청구하는 공사대금을 줄이겠다"는 말입니다. 둘 다 소비자에게 유리하게 쓸 수 있지만, 하나는 이행 관계 문제이고 다른 하나는 금액 계산 문제입니다. 그래서 하자가 있어도 바로 상계로 가는 사건이 있고, 아직 보수나 마무리 이행이 핵심인 사건에서는 동시이행 항변을 먼저 꺼내게 됩니다.
민법 제536조는 서로 의무가 있는 계약에서 한쪽은 상대방이 자기 의무를 이행하거나 이행해주겠다는 행동을 보일 때까지 자기 의무 이행을 거절할 수 있다고 정하고 있습니다. 최근 대법원도 서로 의무가 있는 계약에서 두 의무가 서로 맞물려 있으면 동시이행 항변을 넓게 인정할 수 있다고 봤습니다. 먼저 해줘야 할 의무가 있어도 상대방이 자기 의무를 이행하기 어려워진 상황이면 이행을 거절할 수 있다는 점도 같이 확인했습니다. 다만 실무에서는 이 조문 몇 줄만 적어서는 부족합니다. 소비자는 지금 무엇이 미이행 상태인지, 왜 잔금을 당장 주기 어려운지, 그 이유가 단순 불만이 아니라 시공사 이행 의무와 직접 이어진 문제인지 설명할 수 있어야 합니다.
감정이 필요한 사건과 오히려 불리해지는 사건
감정은 강한 도구지만 모든 공사대금 소송에서 정답이 되는 건 아닙니다. 하자 항목이 비교적 선명하고, 사진과 보수비 자료가 정리되어 있고, 다툼이 "정말 하자가 있는가"보다 "그 하자로 얼마를 공제할 수 있는가"에 더 가까우면 감정 없이도 협의나 심리가 가능한 사건이 있습니다. 반대로 공정률, 기성고, 원래 계약 범위와 추가 공사 여부가 한꺼번에 엉켜 있고 하자 원인도 여러 갈래로 나뉘면 감정을 피하기 어렵습니다.
감정 신청 여부를 정할 때 실무에서 더 중요한 질문은 "감정을 할 수 있는가"가 아니라 "감정을 안 하면 설명이 안 되는 부분이 무엇인가"입니다. 소가가 작은 사건에서 감정에만 매달리면 감정 비용과 시간이 사건 전체 실익을 눌러버리는 경우가 있고, 반대로 금액이 크고 공정별 기성고 다툼이 중심인 사건에서 감정 없이 가면 숫자가 뒷받침되지 않아 오히려 불리해질 수 있습니다. 그래서 소비자는 감정 신청을 감정 그 자체만으로 보지 말고 청구 금액, 예상 공제 금액, 자료 정리 상태, 협의 가능성까지 같이 놓고 결정하는 편이 맞습니다.
소장을 받자마자 해야 하는 네가지
첫째, 계약서와 최종 견적·도면입니다. 둘째, 하자·미시공 항목입니다. 셋째, 사진·영상과 대화 기록입니다. 넷째, 보수비 견적과 잔금 지급기일입니다. 이 네 가지가 있어야 시공사의 공사 완성 주장을 어떻게 반박할지, 어디까지 상계를 주장할지, 감정이 필요한지, 합의가 더 나은지 판단할 수 있습니다. 반대로 이 정리 없이 감정적으로만 대응하면 하자가 실제로 있었는데도 소송에서 불리해지는 일이 생깁니다.
사진은 찍는 순서도 중요합니다. 전경, 하자 확대, 자나 줄자로 크기 표시한 사진, 같은 자리 반복 촬영, 보수 전후 비교 자료를 나눠서 남기면 나중에 입증에 유리해집니다. 시공사와 주고받은 대화 기록도 불만을 털어놓은 메시지보다 공정 지연, 수정 요구, 상대방 답변, 일정 재조정, 잔금 지급 조건이 드러나는 부분부터 따로 묶어 두는 편이 좋습니다. 공사대금 소송 방어는 감정을 호소하는 일이 아니라 자료로 사건 경위를 다시 정리하는 일에 가깝습니다.
마무리
공사대금 소송을 당한 소비자는 하자 사진만으로는 부족하고 공사 범위, 하자 항목, 보수비, 잔금 거절 사유를 나눠서 설명해야 합니다. 소장을 받으면 먼저 시공사가 무엇을 증명해야 하고 내가 무엇을 반대로 증명해야 하는지 확인하는 것부터 시작합니다. 그다음에야 동시이행 항변, 상계, 감정, 합의 순서를 본격적으로 정할 수 있습니다. 이 사건에서 방향을 바꾸는 것은 분노가 아니라 자료입니다.
FAQ
1. 하자가 있으면 잔금을 전부 안 줘도 되나요?
그렇게 단순하지 않습니다. 하자 정도, 보수비 규모, 상대방 이행 제공 여부를 같이 봅니다.
2. 동시이행 항변과 상계는 같이 주장할 수 있나요?
사건에 따라 가능합니다. 다만 둘이 역할이 달라서 왜 각각 필요한지 나눠서 적어야 합니다.
3. 감정은 꼭 해야 하나요?
항상 그렇지는 않습니다. 다툼 중심이 하자 존재인지 금액 계산인지에 따라 달라집니다.
4. 추가 공사 분쟁이 섞이면 무엇을 먼저 보나요?
원래 계약 내용, 변경 경위, 지시나 합의 흔적, 전체 공사비 대비 비율을 먼저 봅니다.
5. 청구액이 작아도 끝까지 가는 게 맞나요?
소가가 작을수록 감정과 소송 비용이 더 무겁게 느껴질 수 있어서 실익 계산이 먼저입니다.