임의시공과 중도금 지급지연이 함께 있는 공사분쟁은 시공자의 계약위반과 발주자의 대금지연을 분리해 판단하는 사건이다. 시공사가 계약과 다르게 공사했더라도 발주자의 중도금 지급지연이 자동으로 정당화되는 것은 아니다. 최종 계약 기준, 실제 시공 내용, 지급보류 통지, 하자보수비 범위를 함께 확인해야 한다.
임의시공과 지급지연의 분리 판단
공사분쟁에서는 한쪽 잘못만 있는 사건보다 양쪽 책임이 섞인 사건이 많다. 시공사는 계약과 다른 공사를 했고, 발주자는 이를 이유로 중도금 지급을 미루거나 감액한다. 그러면 시공사는 대금 미지급을 이유로 공사를 중단하거나 손해를 주장한다.
이때 “상대방이 먼저 잘못했다”는 말만으로 결론이 나지 않는다. 시공사의 임의시공은 계약위반 또는 하자 문제로 판단하고, 발주자의 중도금 지급지연은 별도의 이행지체 문제로 판단한다.
최종 계약 기준의 확정
임의시공을 주장하려면 먼저 무엇이 계약 내용이었는지 확정해야 한다. 계약서, 견적서, 최종 도면, 3D 시안, 자재 선택 내역, 카카오톡 합의가 기준 자료가 된다.
최종 도면이 없거나 시안이 여러 번 바뀐 경우에는 어느 자료가 최종 합의였는지 다툼이 생긴다. “원래 이렇게 하기로 했다”는 말만으로는 부족하다.
추가공사대금 다툼에서는 당초 계약 범위와 별도 약정 여부가 핵심 기준이 된다. 사후에 작성한 견적서나 일방이 정리한 공사내역만으로는 추가공사의 범위와 대금 지급 합의가 인정되기 어려울 수 있다.
중도금 지급보류의 근거
발주자가 중도금을 미루려면 지급보류 사유가 자료로 남아야 한다. 임의시공의 위치, 계약과 다른 부분, 재시공 요구, 하자보수 요구, 지급보류 통지가 정리되어야 한다.
합의 없이 일방적으로 중도금을 늦추면 발주자도 불리해질 수 있다. 시공사는 이를 대금 미지급이나 발주자 귀책으로 주장할 수 있다.
민법 제544조는 이행지체와 계약해제에서 상당한 기간을 정한 이행최고와 그 기간 내 불이행을 요구한다. 다만 채무자가 미리 이행하지 않을 의사를 표시한 경우에는 최고가 필요하지 않다.
하자보수청구와 동시이행 항변
시공사의 임의시공이 하자나 오시공으로 연결된다면 발주자는 하자보수청구와 손해배상청구를 검토할 수 있다. 민법 제667조는 하자보수청구와 하자보수에 갈음한 손해배상을 인정하고, 같은 조 제3항은 동시이행항변 규정을 준용한다.
다만 동시이행 항변은 대금 전액 지급거절을 자동으로 정당화하는 장치가 아니다. 하자보수비와 미지급 대금의 관계를 봐야 한다. 하자보수비가 중도금보다 적다면 그 범위를 초과한 지급거절은 별도 다툼이 된다.
쌍방 귀책 사건의 자료 분류
쌍방 귀책 사건은 자료를 네 묶음으로 나누어야 한다. 첫째, 최종 계약 기준 자료이다. 둘째, 실제 시공 상태 자료이다. 셋째, 발주자의 항의·하자보수 요구 자료이다. 넷째, 중도금 지급보류 또는 감액 사유 자료이다.
이 네 묶음이 연결되어야 시공사 책임과 발주자 책임을 따로 설명할 수 있다. 자료가 섞이면 소송에서는 양쪽 주장 모두 불명확해진다.
합의·해제·소송 선택의 기준
임의시공과 중도금 지연이 함께 있는 사건은 바로 계약해제나 소송으로 가기보다 책임 범위를 먼저 정리해야 한다. 계약과 다른 부분이 명확하고 보수비 산정이 가능하면 감액 합의가 가능할 수 있다.
반대로 시공사가 계속 이행을 거절하거나 발주자가 중도금을 전혀 지급하지 않는 상태가 길어지면 해제와 손해배상 문제가 커진다. 이때는 이행최고, 해제 통지, 하자보수비 자료, 기성고 산정을 함께 준비해야 한다.
FAQ
업체가 계약과 다르게 시공하면 중도금을 안 줘도 되나요?
바로 단정하기 어렵다. 임의시공의 범위, 하자보수비, 지급보류 통지, 중도금 지급일 조정 합의가 있었는지 확인해야 한다.
최종 도면이 없으면 무엇을 기준으로 보나요?
계약서, 견적서, 3D 시안, 카카오톡, 회의록, 자재 선택 내역 등을 종합해 실제 합의 내용을 판단한다.
카카오톡으로 정한 시안도 계약 내용이 되나요?
최종 합의가 확인될 정도로 구체적이면 판단 자료가 될 수 있다. 여러 시안이 오갔다면 어느 것이 최종안인지 정리해야 한다.
중도금 감액을 구두로 말했는데 효력이 있나요?
입증이 어렵다. 상대방이 동의했는지, 감액 범위가 무엇인지 자료가 남아야 한다.
쌍방 귀책이면 계약해제가 어려워지나요?
일방 책임 사건보다 다툼이 커질 수 있다. 계약해제 사유, 이행최고, 상대방의 이행거절 여부를 따로 확인해야 한다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB