구 임대주택법 제21조 제1항 제1호에 따른 명도세대 임차인의 우선분양전환 자격에서 무주택 요건은 분양전환 신청 시점이 아니라 임대차계약 체결일부터 갖추어야 한다. 계약 당시 다른 주택을 소유하고 있었다면, 이후 합의해제 등으로 소유권을 상실했더라도 자격이 회복된다고 단정하기 어렵다(대법원 2025다220178, 2026. 4. 30. 선고). 무주택 요건의 기준 시점을 잘못 이해하면 분양전환 대상에서 제외될 수 있으므로, 관련 법리를 정확히 확인할 필요가 있다.
구 임대주택법 제21조의 규범 구조
구 임대주택법 제21조 제1항은 임대주택의 분양전환 시 일정 요건을 갖춘 임차인에게 우선분양전환권을 부여한다. 같은 항 제1호는 명도세대 임차인, 즉 기존 임차인이 퇴거한 뒤 새로 입주한 임차인을 우선분양전환 대상자로 규정하고 있다.
이 조항이 적용되기 위한 핵심 요건은 두 가지이다. 첫째, 해당 임차인이 명도세대에 입주한 임차인일 것. 둘째, 무주택 요건을 갖추고 있을 것이다. 문제는 이 무주택 요건을 언제부터 갖추어야 하는지에 대한 명문 규정이 명확하지 않다는 점이다.
구 임대주택법은 2015년 「공공주택 특별법」으로 전환되면서 폐지되었으나, 경과규정에 따라 법 시행 전에 체결된 임대차계약에 대해서는 여전히 구법이 적용되는 경우가 있다.
무주택 요건 구비 시점에 관한 판례 법리
대법원은 명도세대 임차인의 무주택 요건은 임대차계약 체결일부터 갖추어야 한다고 판시했다(대법원 2025다220178). 분양전환 신청일, 분양전환 승인일, 입주일 가운데 어느 시점도 아닌 계약 체결일이 기준이 된다.
이 판단의 근거는 다음과 같다. 구 임대주택법이 명도세대 임차인에게 우선분양전환권을 부여한 취지는, 임대주택에 거주하는 무주택 임차인의 주거 안정을 도모하려는 데 있다. 계약 체결 당시 이미 다른 주택을 소유하고 있었다면 이 취지에 부합하지 않으므로, 계약 체결 시점부터 무주택 상태여야 자격이 인정된다.
실무적으로 이 법리가 의미하는 바는 명확하다. 임대차계약을 체결하는 시점에 다른 주택의 등기부상 소유자였다면, 그 이후에 해당 주택을 처분하거나 소유권을 상실했더라도 우선분양전환 자격이 회복되지 않는다.
사후 소유권 상실과 자격 회복 여부
대법원은 계약 당시 다른 주택을 소유하고 있던 임차인이 그 뒤 합의해제로 소유권을 상실한 경우에도 자격이 회복되지 않는다고 보았다(대법원 2025다220178).
이 판단에서 주목할 점은 소유권 상실의 원인이 합의해제였다는 것이다. 합의해제는 당사자 사이의 합의로 계약을 소급적으로 소멸시키는 것이므로, 소유권이 처음부터 없었던 것과 같은 효과가 생길 수 있다. 그럼에도 대법원은 합의해제에 의한 소유권 상실을 이유로 무주택 자격이 소급 회복된다고 볼 수 없다는 입장을 취했다.
다만 소유 주택이 법령상 무주택으로 간주되는 예외에 해당하는지는 별도로 확인해야 한다. 주택공급에 관한 규칙 제53조는 공유지분도 원칙적으로 주택 소유로 보면서, 일정 면적 이하의 소형 주택 등 일부 예외만 열거하고 있으므로, 소유 주택의 면적·취득 경위·당시 적용 규정을 함께 확인해야 한다.
현행법과의 관계
구 임대주택법은 2015년 폐지되고 공공주택 특별법으로 전환되었다. 현행 공공주택 특별법 및 관련 시행령은 분양전환 대상자의 요건을 별도로 규정하고 있으며, 무주택 요건의 기준 시점도 구법과 동일하지 않을 수 있다.
따라서 분양전환을 검토할 때는 먼저 해당 임대차계약에 적용되는 법률이 구 임대주택법인지, 공공주택 특별법인지를 확인해야 한다. 법 적용 시점은 임대차계약 체결일과 해당 임대주택의 건설 인가 시점에 따라 달라진다.
구법이 적용되는 사안에서는 대법원 2025다220178 판결의 법리가 직접 적용된다. 현행법이 적용되는 사안에서는 공공주택 특별법 시행령의 분양전환 요건 조항을 별도로 확인해야 한다.
분양전환 대상 제외 시 대응 방안
무주택 요건 미충족으로 우선분양전환 대상에서 제외된 경우, 임차인이 취할 수 있는 대응은 제한적이지만 다음 순서로 검토할 수 있다.
첫째, 계약 체결 당시 소유 주택이 관계 법령상 무주택 간주 예외에 해당하는지를 확인한다. 주택공급에 관한 규칙 제53조는 면적·취득 경위 등에 따른 일부 예외만 열거하고 있으므로, 소유 주택의 구체적 사정을 확인해야 한다.
둘째, 분양전환 거부 통보의 절차적 적법성을 확인한다. 임대사업자가 분양전환 대상자 선정 과정에서 통지 의무를 위반했거나, 대상자 선정 기준을 자의적으로 적용한 경우에는 거부 처분 자체의 효력을 다툴 수 있다.
셋째, 분양전환 대상에서 제외되더라도 임대차계약 자체는 유효하므로, 임대차 갱신이나 계속 거주의 권리는 별도로 보장된다.
자주 묻는 질문
무주택 요건은 분양전환 신청 시점에만 갖추면 되는 것 아닌가요?
구 임대주택법상 명도세대 임차인의 무주택 요건은 분양전환 신청 시점이 아니라 임대차계약 체결일부터 갖추어야 한다. 신청 시점에 무주택 상태라 하더라도, 계약 체결 당시 다른 주택을 소유했다면 자격이 인정되지 않는다(대법원 2025다220178).
계약 당시 소유한 주택을 나중에 팔았으면 자격이 회복되나요?
회복된다고 단정하기 어렵다. 대법원은 합의해제로 소유권을 상실한 경우에도 자격이 회복되지 않는다고 판시했다. 다만 소유 주택이 관계 법령상 무주택 간주 예외에 해당하는 경우에는 결론이 달라질 수 있으므로, 보유 주택의 면적·취득 경위·당시 적용 규정을 함께 확인해야 한다.
명도세대 임차인은 어떤 임차인을 가리키나요?
기존 임차인이 퇴거한 뒤 해당 세대에 새로 입주한 임차인을 가리킨다. 최초 입주자가 아니라 후속 입주자라는 의미이며, 구 임대주택법 제21조 제1항 제1호의 적용 대상이 된다.
현행 공공주택 특별법에서도 같은 기준이 적용되나요?
현행 공공주택 특별법의 분양전환 요건은 구 임대주택법과 동일하지 않을 수 있다. 해당 임대차계약에 적용되는 법률이 구법인지 현행법인지를 먼저 확인해야 하며, 법 적용 시점은 계약 체결일과 임대주택 건설 인가 시점에 따라 달라진다.
분양전환 대상에서 제외되면 바로 퇴거해야 하나요?
분양전환 대상 제외가 임대차계약의 해지 사유가 되는 것은 아니다. 임대차계약 자체는 유효하므로, 계약 기간 동안의 거주권은 보장된다. 다만 분양전환 기회를 상실한다는 점에서 경제적 불이익이 발생할 수 있다.
작성: 조국환 변호사팀 | AUCTORITAS LAB